中国依旧是美国楼市最大外国买家,德国和东南亚成去年新热点目的地_商业_好奇心日报

唐云路2019-01-25 19:56:09

美国之外,泰国、希腊、德国是中国人地产询盘增量最多的三个国家。

中国企业和个人大量投资境外地产,已经买成了全世界最大的商业地产投资者,以及住宅领域的重要投资者。

2017 年,中国海外房产投资网站居外网的一份报告显示,中国企业及个人 2017 年在海外地产上花费 1197 亿美元,达到历史新高,相比 2016 年的 1014 亿美元增长 18.1%,其中住宅项目大约有 659 亿美元。

按照投资机构 Des Voeux Partners 首席投资官 Jesse Friedlander 的说法,尽管 2018 年中国投资者遇到了贸易摩擦和人民币贬值等不利于海外投资的因素,但在人民币贬值预期下,投资人反而更倾向于持有海外资产以减少损失,“2018 年中国对离岸房地产投资的需求终将反弹,”Jesse Friedlander 对《南华早报》说

目前难以窥探中国 2018 年全年购买海外物业的情况,在一些热门市场,比如北美、东南亚,由中国买家贡献的交易额或者询盘量还是创了新高。买房仍然是中国人在海外配置资产的热门方式。有一些变化的趋势,集中在中国人海外买房时所中意的标的式样、新兴的投资热点等。另外,预期中的特定中国投资者的清仓也在进行中。

中国人连续六年成为美国房产最大买家,但是 2018 年买得更便宜了

美国房地产经纪人协会(NAR)的数据显示,2018 年,中国买家连续第六年成为美国地产市场最大海外买家,占据近 1/4 交易额、约为 304 亿美元。是第二名加拿大的三倍(105 亿美元)。排在后面的还有英国、印度和墨西哥。这五个国家占据 2012 年以来美国地产海外买家榜前五。

但是在 2018 年,交易额连年增长的中国买家,开始寻求价格较低的房产,并且更多地使用贷款购房。304 亿美元的交易额,较 2017 年创造的记录有所下跌。

不仅如此,NAR 的数据称,这一年里,中国人在美国买房的中间价也较上年减少 17.1%,为 43.9 万美元。置业中位数降低、但是房贷需求增长,很可能是因为中国去年进一步提高外汇流出的监管,使得购房者可动用的现金变少了。

根据中国外汇管理局之前的工作记录,2018 年它们一共通报 130 起违规案例,其中不少案例是个人通过“地下钱庄”将百万甚至千万元人民币换汇出境。

尽管如此,美国仍然是中国买家在海外购房的首选,居外网的报告显示,到目前为止,美国仍然是中国买家在全球主要购房目的地中,询盘数最多的国家。

而对于中国人在美国买房地点的变化,CNBC 分析称,这与美国科技公司的中国籍雇员增多、买房需求增加有关,与之相应,一些原本并非热门购房目的地的地域,如佛罗里达州、得克萨斯州也开始成为热门咨询地点。

“中国人仍然将美国市场视作一个安全港,不仅仅是存放他们的资产,也是为了他们孩子的未来。”一位旧金山的房产经纪人 Michi Olson 表示

这种趋势还能维持多久是个问题。如果中美贸易争端加剧,外汇进一步收紧,再叠加过去两年美联储 8 次加息对流动性的压力,美国房地产市场可能很难如 2018 年继续增长。NAR 在 2018 年年末发布的成屋销售指数已经连续两月下跌 7%,也是是数年来首次出现同比下跌。

欧洲和东南亚市场正成为新的热点

根据居外网提供的数据,2018 年中国买家询盘量增长最快的三个国家分别是泰国(687%)、希腊(658.9%)和德国(149.1%)。

当然,询盘量只能代表投资意向的趋向,不能完全代表实际的交易量。

从各个细分市场来看,欧洲和东南亚也正在成为中国人在海外买房的重点。

观点地产网的一份统计显示,2018 年中国买家在英国房地产市场的投资金额超过 60 亿英镑,相比 2017 年 100 亿英镑的投资额下降颇多,但是来自中国内地的买家,在这一年全面超过香港买家,成为英国市场最大的海外买家。

希腊的持续增长与“黄金签证”有关,其 28.7 万美元的房价中位数也与“黄金签证”所需的 25 万欧元最低限制相呼应。

在这份统计中,增长最快第三位的德国的年度咨询总量排在第十一位,英国脱欧带来的不确定性,将更多的投资关注导向了德国。2018 年 12 月中旬,德国内阁通过了该国历史上首部移民法草案,鼓励专业人才来赴德就业,并对获得长期工作签证的条件给予了放宽。

东南亚的增长更为明显。

中国资本更多流入东南亚房地产领域。在东南亚一年 36.38 亿美元外商地产投资中,中国占比 55%。按照询盘量统计,泰国 2018 年在最受中国买家欢迎的置业市场排行榜上的名次从第三上升至第一。

但是海外买家在泰国购房也有一定限制:泰国政府不允许海外人士持有泰国的土地产权,所以外国人在泰国可以购买公寓,却不能购买独栋和别墅,此外,整栋公寓大厦只能卖出不超过总销售面积的 49%的永久产权给外国人。

菲律宾最大的房地产商 Ayala Land 的统计显示,2018 年第一季度,国际销售额几乎一半来自中国人,占其 22.8 亿美元总销售额的 34%。英国《金融时报》报道称,在马来西亚约有 46% 的房地产投资来自于中国。

在早前的采访中,居外网告诉《好奇心日报》,对于资产较少的买家来说,东南亚市场上的物业更实用,价格也较为低廉。与澳大利亚、加拿大或美国城市和沿海地区等价格较高的房地产市场相比,东南亚房地产市场的优势格外明显。这也使它们正获得更多中国买家的青睐。

主动地、被动地,中国投资者也在放弃一些市场。

由于外国投资者的大量涌入影响其房产市场,一些国家开始施行严格的限售政策。市场普遍认为海外房客大量涌入加拿大,推高当地房价,尤其是来自中国的资金。

比如在曾经中国人热衷的新西兰、加拿大,当地对海外买家的限制已经开始影响中国买家购置的热情。

自 2016 年 10 月开始,加拿大最热门的房产市场:温哥华和多伦多先后向外国买家加税。到 2018 年 11 月,温哥华房产局的数据显示,这一地区的住宅销售量比上年同期减少了 42.5%,也创造了 2008 年以来最低的销售记录。

2018 年 10 月,新西兰针对海外买家的禁令生效。新西兰房地产研究所(REINZ)表示,2018 年 12 月全国房屋销量已降至 7 年来的最低水平。

澳洲税务局也在 2018 年 12 月对违规购买澳洲房产的外国人采取措施,300 多处外国人违规购入的房产已经被强制出售。房产总价超过 3.8 亿澳元。

还有就是因自身原因而主动抛售地产的中国的大企业。

2018 年中国投资者抛售的海外物业中,金额最高的十个中有四个来自海航,包括估价 22.1 亿美元的纽约公园大街 245 号、估价 5.07 亿美元的伦敦金丝雀码头写字楼,估价 4.63 亿美元的纽约第三大道 850 号以及估价 3.59 亿美元的芝加哥麦迪逊大街 181 号。

另外两家抛售海外资产的中国大企业则是安邦和万达。

这都是在 2015、2016 年大量投资海外市场的公司,但是随着外汇管制、对外投资的收紧,它们在过去两年里又成为密集抛售海外资产的最大卖家。

在今年 1 月的万达年会上,王健林表示,2018年企业负债大幅下降。特别是万达海外负债基本解决,目前只剩下少部分没有到期的负债。


制图 / 冯秀霞

题图 / 唐云路

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