硅谷找了种投资新方式,和人一起买房投资,共享收益_商业_好奇心日报

杨宽2018-02-20 06:28:30

扎克伯格对这个新市场也挺感兴趣。

有需求的地方就有机会,这次硅谷的投资人盯上了付不够房贷首付的买房者。

这种投资形式叫做共享房产(shared-equity contracts),投资人通过和买房人按一定比例付掉房子的首付,约定将来在以后某个时间点收回本金和收益,这部分收益来自房子在这段时间内的升值,如果房子价格跌了,投资者也要负担一部分的损失。

打个比方,如果买一套房子需要 50 万美元,首付需要 10 万美元,买房人通过和投资人协商,决定这 10 万元首付由双方各出资 5 万元,并约定好三年后按 65 % 和 35% 的比例分享房子升值部分的价值。但需要按揭付款的 40 万美元不在合同范围内,仍需要买房人自己付。

三年后,假设这套房子升值到了 60 万美元,升值的 10 万美元里,有 65% (6.5 万美元)是投资者的收益,剩下的 35% 还是属于买房人。

如果这套房子降价了,变成了 40 万美元,那亏损的 10 万美元里,投资人需要承担这损失的 10 万美元里的 35%,也就是 3.5 万美元,剩下的 6.5 万美元的 “洞” 还是需要买房人来承担。

不同的公司的具体的条件有细微的变化,根据共享房产公司 Point 公布的条件,投资人可以提供最高为房屋价值 5% 到 10% 的资金(不限于首付),这相当于拿了这套房子 5% 到 10% 的股份。等到房主把房子卖了的时候,再来谈收益或者损失。如果房子到了合约结束还没卖,房主则需要以当下的价格从投资人手里买回房子的股份。Point 的合同期限一般在 1 年到 10 年之间。

看得出来,这不是一个风险和收益成比例的投资,买房人在这里需要承担更大的风险。“选择这样做的人一般都没有更多的选择。” 创立了和自己同名的房屋定价分析公司的艾伦·维斯(Allan Weiss)说道。

曼恩(Mann)今年 54 岁,想从银行借一笔钱但被拒绝了,原因是她现在的收入来自她得诺贝尔奖的爷爷出书的版税,而银行认为这种收入是不稳定的。后来曼恩通过共享房产的方式和一家叫 Point 的公司 “合资” 买下了一栋房子, 随着房子的升值,Point 赚的钱也越来越多,上个月,曼恩决定通过房贷再融资(refinancing)退出合约,再借一笔新钱,至此向这家公司一共付了 12 万美元。“他们从我身上赚够了钱。” 曼恩这样对 Point 这样评价到。

共享房产对于投资者来说回报颇丰,以美国资金管理公司 Kingsbridge Wealth Management 为例,该公司从 2016 年起在共享房产业务上投了 300 万美元,获得了 16% 的内部收益率(IRR),一般房地产开发商的内部收益率在 10% 到 12% 之间。

第一个做这种投资生意的是美国第二大规模的住房贷款抵押公司房地美(Freddie Mac),最近这家公司又并购了一家住房融资的公司 Unison Agreement,该公司主要做的就是这种共享房产业务。

目前这种业务目前还处于初期发展阶段,根据《华尔街日报》的统计, Unison Agreement 到目前为止共接了 600 单的生意,其他的共享房产公司的业务量则更少。

不过越来越多的公司正在进入这个新的市场,硅谷的风投公司 Andreessen Horowitz、房地产投资公司 Landed 以及扎克伯格的慈善基金 Chan Zuckerberg Initiative 。

房地产公司也很欢迎这种 “买房模式”,有资金能力更强的投资人加持,相当于是给能力不足、可能跑路的买房人加了个保险。他们也可以相应减少接受低首付按揭购房的比例,让自己开发的房子能更快地收回成本。

2006 年至 2017 年房房贷市场的三种贷款方式变化情况。深绿色为融资重贷款(cash out refinancing)、嫩绿色为住宅权益贷款(new home equity loans)、浅绿色为房屋资产净值信用贷款(new home equity lines of credit)。2008 年金融危机之后,房贷市场一直处于不景气的状态。 资料来源:房地美

题图/pixaby

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